物业管理困扰小区居民

近年来，为了提高我国的物业管理水平，国家

先后发布了《城市新建住宅小区管理办法》等法

规。但一些地方的物业管理部门常常无视这些法

规，为所欲为。据了解，近两年中国消费者协会

接到对物业管理公司的投诉呈上升趋势——

居住在北京市西坝河北里一个小区的业主们向中国消费者协会投诉：该小区物业管理公司只收钱不管理，推销人员可以随便进出小区敲响每一户的门。住在一号楼的王金福，两年多时间里就丢失了3辆自行车和1部残疾车。每户装修房屋时，物业管理都要收取200－2000元不等的费用，不给开发票，还强迫住户安装物业公司指定的劣质铁窗和防盗门，由此，物业公司收取20％的管理费；把绿地变成停车位等等……

辽宁省的消费者反映房屋出现问题后，物业公司和建筑单位互相推诿；北京消费者杨某反映购买房屋时，承诺给消费者的绿地至今仍被开发商占用；福建省41户消费者反映入住6年，小区严重缺水，无人管理。

据了解，近两年中国消费者协会接到对物业管理公司的投诉呈上升趋势。

记者采访时发现，居住在物业管理小区的产权人和使用人，大多不知道国家对物业管理有哪些法规。记者调查时想索要这方面的文件，有关部门只是告知：我们编了一套书，你去买吧。一打听，才知这套书共8本，200元钱，至于广大群众，对其内容更无从知晓。

从消费者反映的问题来看，大多是物业管理公司的管理工作距离其要求甚远，有的甚至背道而驰。其主要问题有：物业管理公司单方面制定物业管理公约；物业管理公司服务差，却单方面制定收费标准，强迫各个业主按其收费标准交费；乱立名目，随意增设收费项目；有的物业管理公司甚至动用保安人员，直接侵犯业主的人身权利等等。

物业管理一方面是对物业的管理，更重要的是向人提供服务，给业主创造一个舒适的生存环境。但是，当前我国很多物业管理公司还仅仅停留在收水电费、供暖、清扫卫生、房屋修理等初级的售后服务水平上，物业管理总体水平不高。这是由于物业管理起步晚，又被视为房地产业的“副业”，在其发展过程中，还需要国家出台专门的政策加以规范；许多房地产发展商在开发一个小区后，摇身一变就成了物业管理公司；也有的发展商干脆在原公司内部另起炉灶设立一个物业管理部门；还有的从外聘请物业管理公司，这些人员未经过物业管理专业训练，很难说有什么管理水平。虽然，有些物业公司有内部章程，但往往缺乏自律，流于形式。

小区内的物业管理公司应该由谁来选聘？作为小区的一员（房地产产权人和使用人），交了物业管理费，是否有权对小区的年度管理计划和小区管理服务的重大措施提出自己的意见，能否参与监督小区各项管理工作的执行，特别是对不称职的物业管理公司提出更换要求？当记者向住在不同小区的人询问上述问题时，回答大多是不知道。

在美国，业主们对自己的权利非常了解。有个朋友定居美国，在回北京探亲时，接到住宅区要召开物业管理务虚会议的电话，尽管她离家多年，还想多住些日子，但她还是决定回去。她说，我必须回去发表我的意见。我交了钱，我要知道这笔钱是怎么用的，比如，请几个警察、明年社区怎么规划等等。

在我国，根据有关物业管理的法律与规定，每一物业区内都应成立业主管理委员会，业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。而物业管理公司只是由业主管理委员会聘请并且委托其为物业区进行管理。他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与被委托的法律关系，业主管理委员会有权管理物业管理公司。即使是在物业管理初期，由发展商自行管理或由发展商指定物业管理公司，那只属于临时措施，所有业主都有重新选择管理公司的权利。但遗憾的是，尽管有关法规颁布已久，在北京数百个物业区内，有业主管理委员会的却寥寥无几。而真正知道业主有权选聘和续聘物业管理公司的人更少。

谁来规范物业管理公司？他们是不是小区的“太上皇”？有些业主反映，一些物业管理公司想做什么就做什么，根本不同业主商量。北京市新风南里小区，以建门卫房为由而关闭西门，居民们不便出行，意见非常大。有的小区一个车位一个月收费100－150元。收取的费用干什么了？从没有向业主交待过。有的小区肆意破坏环境，为创收毁坏绿地，破坏整体建筑格局。